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2018-11-13 19:07:14【3409754】
若从1985年房地产市场复苏算起,到1997年时房价已上升了9-10倍。1997年,香港房地产泡沫一夜之间破灭,楼价一路下跌,至2003年中,下跌了70%左右,给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周期性上涨历时13年,下跌过程也长达6年,直至2003年底才慢慢有复苏的迹象。4.与世界上所有地区的房地产发展规律一致,中国大陆的房地产也经历了自己的周期,只不过我们的周期要比其它地区短的多。根据国家统计的结果,中国的房地产周期大体为7至8年,即5年的发展期加2年左右的一个低落期。我国的房地产市场自1974年开始,形成规模于1981年,时至今日已经历三个发展期、两个低落期的同期性波动:1974年起到1988年为发展期;1989年至1990年进入低落期;1991年至1995年进入第二个发展期;1996年至1997年为第二个低落期;1998年至今处于又一个新的发展期。中国房地产业发展周期之所以比较短,因为它在我国还是个新兴产业,需要一个健全发展的过程,目前这个发展期就比以前的发展期更加理性化,据此判断,当前的发展期会比以前的两个发展期持续的时间要长。以6-8年左右为一个周期分析,我国房地产业周期波动的前一个波峰是1997、1998年,最近的一个波峰是2005年,时隔六年,下一个波峰,理论上应是2011、2012年左右,实际上在2010年的第一季度,当大的波峰爆发性的到来的时候,还是有些令人措手不及。1 2 3 4上一页下一页 地产股否极泰来为时尚早二、我国房地产市场的消费群体分析:自从10年元旦以来,无论是媒体还是市民,谈论最多的都是房价,这让人联想到四年前人们谈论股市时的情景。其实股市与房市还真有几分相似之处,所以我们也可以用股票市场的一些分析方法来分析房市的消费群体:1、首先是非流通股。尽管理想的证券市场应该是一个完全流通的市场,但仍然会有一大批股票是不动的,这就是大股东的股份,因为失去了这些股份就将失去公司的控制权,所以控股股东手里的股票就是实际意义上的非流通股。在房市中,被买来做为居住的房子就是非流通的,这些房子将长期被锁定,被排斥于流通市场之外,是房地产市场中的”非流通股”。2、其次是投资功能。股票的投资功能主要体现在上市公司的分红回报上,房地产的投资功能则体现在租金的回报上。3、再次是投机功能。股票的投机功能就是二级市场的差价。房市的投机功能与此相比一模一样,指望的回报就是涨价后卖出,靠二级市场获利。事实上,目前持这种想法的人占相当大的比例。4、最后就是透支。透支买股票就是融资买股票,现在因为风险太大已经很少见了,但在房市上却屡见不鲜,这就是银行的按揭。股票市场上的透支一般都是为了投机,很少有人为了投资即为了拿红利的目的去透支,但房市上却有很多人通过按揭的方式买房再通过租金获取回报。这样一旦租房市场萎缩,这批原先的投资客不得不成为大比例透支的投机客。如果认清了这一些,分析房市也就相对容易一些了。三、我国房地产开发商的分析:1、目前房地产市场销售异常火爆,截止到2010全国房屋的销售面积在最近七年里面平均上涨26.5%,这里面居民用于购买房屋的支出,达到了22000多亿,再加上购买汽车,老百姓和其他购买者也花了10000亿,但仅仅是2009年一年储蓄额就增长了两万两千多亿,现在我国的居民储蓄余额已经突破了15万亿,那么老百姓要怎么用这些钱呢?储蓄要付利息税,股市低迷且风险大,购买房屋自然而然地成为居民投资的最好选择,这是造成房市火爆的一个原因。2、随着购买高峰的到来,引发了房地产开发的投资热。在最近七年里进入房地产市场的资金平均每年上涨20.2%,房地产市场俨然已经成为人们眼中的最大的一块蛋糕。根据经济规律,在市场经济条件下,资金无一例外的会向收益高的行业流动,这是一个必然的趋势,这个规律在房地产领域表现的尤其明显。在眼前高回报的驱使下,各行各业纷纷的来投资房地产,这些年什么挖煤的,发电的,炒股票的,开饭店的,做成衣的,卖家电的,甚至做护肤霜的,做方便面都来投资房地产,仿佛只要进入这个行业便会有无穷的利润。放眼当今中国百强企业里,没有搞房地产的屈指可数,像中石化、中石油、中国远洋、中国电力这些大企业,虽然自己的主业做的非常火爆,但还是不约而同的进入了房地产业,可谓一时之间房地产商林立,仿佛不将中国的土地一次瓜分殆尽而不快。3、大批投资商涌入房地产业的结果必然是使当前房地产开发商鱼龙混杂,其中不乏投机者悄然进入,暗箱操作行为屡见不鲜,惊天大案也不足为奇。这种投机行为的结果就是开发商只顾短期效益,忽略了自身长期发展所进行的必要的市场信誉的积累,长期下来的结果就是造成项目遗留问题众多,购买者丧失信心,以至于对房地产业产生消极影响。四、我国房地产业现状及前景分析:1、根据国家统计局发布的公共数据,截止2010年第一季度,我国房地产的价格比去年同期上涨了68%,房地产投资拉动着50多个产业的发展,拉动比率为1:2.86,对国民经济的影响力达到30%。正如我们前面看到的那样,国内外发展的实践表明,房地产业健康发展是经济社会发展的基础;一旦房地产业过热,出现泡沫,将会给社会经济带来毁灭性打击。2、日本和我国香港的经济发展经受房地产泡沫破灭而带来的后遗症已经十几年之久,但仍然无法完全解脱。近两年,我国有的地区已经出现了房地产过热的苗头,具体表现形式为房地产开发投资高速增长,房价持续大幅上涨,甚至于房价超出了社会上大多数人的经济承受能力。3、造成房地产业过热是与我国经济局部过热有着直接的联系的。2002年以来,我国商品房销售额大幅度增加,从而带动了房地产开发和城市基础设施投资的高速增长。通过产业链的后向传递作用,这些增长必然拉动钢材、有色金属、建材、石化等生产资料需求的增长,由于供需矛盾的作用,进而使这些材料的价格快速上涨,在短期利润的驱使下,各生产资料部门产能投资必然的成倍和成十几倍扩张,最后导致整个社会固定资产投资规模过大、增速过快情况的出现。4、统计数据表明,2003年全国累计完成房地产开发投资突破1万亿元,同比增长29.7,是1995年以来的最大增幅。房地产业大规模的投资带动了钢材等原材料的消费,2003年,我国生产钢材2.5亿吨,其中线材的60%左右用于房地产和建筑业;水泥消费的8亿吨中,约50%以上用于房地产和建筑业;电解铝548万吨的消费量中,也有40%、50%用于各种建筑材料。这种消耗和未来消耗的前景推动三大行业投资过热,2003年,钢铁、水泥、电解铝等的投资分别比上年增长96.6%、122%和92.5%。5、今年以来,由于房价涨幅不断创新高,导致钢材等价格再次出现了上涨行情。一些停产和半停产的小钢铁企业再度恢复生产,大量装备落后的200立方米以下高炉、20吨以下转炉也开始恢复生产,钢铁盲目投资又出现了一定程度的反弹。6、房价过快上涨在推动投资快速增长的同时,也必然的成为抑制消费的重要因素。房价快速上涨改变了消费者消费计划,甚至于引起一些居民的恐慌性“抢购”,这样的结果是一部分消费者提前进入商品的消费结构升级时期,在上海、杭州等一些城市,已经出现了房地产商高高在上的卖方市场。事实上,在人们欢呼房价上涨而带动住房消费和家居类商品消费的同时,人们往往忽略了我国目前的实际经济状况。勿庸置疑,我国的个人的收入和消费总量在短期内并没有发生质的飞跃,所以,一方面当资金大量流向房地产的同时,另一方面它不可避免的在一定程度上抑制了其它商品的消费。特别是从目前房价与居民收入水平的对比看,房价确实是过高了。按目前全国房价平均每平米4600多元、城镇家庭人均年收入8000元计,则一个三口之家购一套100平米的住房需46万元,总房价是家庭年收入的19倍多,远高于世界银行认可的3-6倍合理区间。7、在北京、上海、杭州等城市的部分区域,房价与居民家庭年收入之比更是达到20倍以上,甚至出现了一些人简单地把北京、上海等城市的房价与香港、纽约等国际性大都市相比较的情况。房价与家庭收入之比已经远远超出了正常区间,这表明购买住房已经大大超出了社会上大多数家庭的经济承受能力。在有的城市,人们为了积累起买房子的首付资金,很多家庭必须缩减其他消费支出。为了买下房子,绝大多数居民不得不依靠银行贷款。据人民银行最新统计,今年6月末,全国商业性个人住房贷款达到25720亿元。而十年前的2000年末,我国商业性个人住房贷款不过190亿元。从190亿元到近2.6万亿元,我国商业性个人住房贷款在不满十年时间里增长了135倍。这大大超出了社会消费和社会收入增长的速度,房贷已经成了一颗随时都有可能爆炸的定时炸弹,许多家庭为此背上了沉重的包袱,近而影响家庭消费和消费长期增长的重要因素。8、由于房地产过热及高额利润而吸引大量资金进入,银行中长期贷款中房地产开发和个人住房贷款的比例大幅提高,这些都加大了金融风险。个人住房消费信贷几十倍地增长,个人住房贷款占个人消费贷款的比重高达75%-97%。房地产开发投资隐含的金融风险更大,房地产开发企业投资的70%左右依赖于银行,更有不少房地产商“空手套白狼”,骗贷等违规借贷屡见不鲜,有的房地产商在房产开发过程到银行贷款搞建设,在销售之前,再由内部员工购买房屋,进而到银行进行二次贷款。这样,当该房屋还没有进入市场之前,银行就已经为它付出了双倍的资金,开发商心里早就算好了一本帐,即便是房地产崩盘,它大不了将房屋上交银行了事,该得的利润早已经挪为它用不见了踪影。可以想象一下,一旦资金链崩裂将是多么可怕的情景,到那时所有的房产将归各大银行所有,类似于美国1993年的还贷风波对于中国银行业来讲将是毁灭性的。9、同时,房地产过热也增加了社会中的不安定因素,不利于经济的可持续发展。房价上涨太快,提高了旧城改造和基础设施建设的成本,加大了城市化的难度,尤为严重的是进一步拉大了贫富差距,增加了中低收入阶层的生活压力和不平衡心理。现在一些大城市不同区域的房价相差悬殊,导致同城市之间的发展不平衡,甚至在一些地区已经出现了“富人区”和“贫民窟”。同时,房地产开发中违法违规用地十分严重,存在大量土地违法交易与粗暴拆迁,隐含了大量不安定因素。1 2 3 4上一页下一页 五、我国房地产价格分析:1、目前房价:“总体稳中有升”,房价上扬态势仍在持续,呈现出房屋销售价格、土地交易价格和房屋租赁价格全面上涨的态势。各地区房价存在较大差异。总的看,东部地区房价要明显高于中西部地区。2、从短期看房价:“想说降价不容易”,从政策本身看,政策出台时间尚短,效应还未充分显现。目前市场上在售的和一部分即将推出的楼盘,多数按原来政策办理各种交费,新出台政策对其销售价格影响不大。再者,取消房地产业47项收费尽管动作很大,但相对于庞大的开发成本而言,所占比重很小。加上各地房价的不同,对一些价位高的大城市而言,影响更是甚微。从需求方面看,房屋市场销售的持续攀升也是使目前房价居高难下的主要原因。2009年,商品房销售额43995亿元,比上年增长75.5%。其中,商品住宅销售额增长80.0%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。增速明显快于其它各类投资,个人购房占全部商品房销售额的比重达87.8%。由于居民对房屋需求的持续升温,对于追求利润最大化的开发商来说不可能也没有必要降价促销,在一定程度上取消和降低收费的好处只是扩大了开发商的利润空间。3、从中长期看房价:“适度抑制房价应在情理之中”,目前的房价收入比不协调,相当多的大中城市的高房价偏离了居民的实际购买能力。按照世界银行的标准,合理的房价应当等于居民家庭年收入的3-6倍。2009年我国城镇居民人均可支配收入18858元,平均每户家庭人口数3.13人,按此计算,平均每户家庭年收入约为6万元左右,合理房价的区间应在18-36万元之间,其中北京、上海、广州等大城市应在30-60万元之间,显然,目前商品房的价位已经超出了相当多数普通百姓的承受能力。4、房价下降需要政府、企业、居民多方努力,政府方面,重点要从改变土地供应方式、规范税费、完善交通、水、电等生活基础设施、大力支持经济适用房建设、加速住宅郊区化等方面入手,逐步降低住宅成本。以经济适用房、郊区房为主的多层次住房供应体系,应当可以为房价的下调提供空间。居民方面,也要积极转变观念,根据自己的经济承受能力和住房条件,借助金融支持,适时选购自己合意的住房,不可超出自己的经济能力一味攀比。1 2 3 4上一页下 ag真人视讯是那里的
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